Facebook

Zgoda na wejście na nieruchomość sąsiednią w sytuacji konieczności podjęcia prac przygotowawczych

Zgoda na wejście na nieruchomość sąsiednią w sytuacji konieczności podjęcia prac przygotowawczych
30.03.2017

W trakcie budowy nieruchomości niejednokrotnie zdarza się iż zachodzi potrzeba wejścia na grunt sąsiedni w celu podjęcia wstępnych prac budowlanych lub przygotowania terenu pod budowę. Co do zasady w takiej sytuacji wymagana jest zgoda właściciela nieruchomości sąsiadującej na wkroczenie na jego grunt i podjęcie niezbędnych prac. Warto również już na wstępie wskazać iż w przypadku wyrządzenia jakichkolwiek szkód na nieruchomości sąsiada odpowiedzialność w tym zakresie ponosił będzie inwestor nieruchomości na której prowadzona jest budowa. Jeżeli właścicielem nieruchomości sąsiedniej jest osoba fizyczna wówczas nie ma problemu z poszukiwaniem osoby która ma udzielić stosownej zgody, sytuacja staje się problematyczna gdy własność sąsiedniego gruntu należy do Skarbu Państwa a prawo własności do nieruchomości nie ma w pełni uregulowanego stanu prawnego.

Przykładem takiej problematycznej sytuacji jest okoliczność gdy podmiotem ujawnionym w księdze wieczystej jest Skarb Państwa a jednocześnie toczy się postepowanie czy grunt nie powinien zostać zwrócone osobom fizycznym. Zgodna na wejście na teren nieruchomości została uregulowana w art. 47 ust 1 prawa budowlanego, zgodnie z którym: jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Jednoczenie w doktrynie podkreśla się, iż dopiero wyraźna zgoda udzielona przez podmiot posiadający prawo do sąsiedniej nieruchomości (budynku, lokalu) uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych. (Filipowicz, Tomasz. Art. 47. W: Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany. System Informacji Prawnej LEX, 2016.).

Kontynuując warto również wyjaśnić kto w rozumieniu ustawy jest właścicielem nieruchomości tak żeby inwestor nie otrzymał zgody od osoby nieuprawnionej. Ustawa nie wprowadza legalnej definicji właściciela nieruchomości jednakże ze względu na ogóle regulacje kodeksu cywilnego regulujące prawo własności do nieruchomości należy wskazać, iż za właściciela nieruchomości rozumie się podmiot który faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, tj. posiada corpus i animus, wieczysty użytkownik nieruchomości oraz zarządca nieruchomością. Warto wskazać iż celem wyrażenia zgody na wejścia n nieruchomość właściciel musi dysponować przymiotem własności na dzień wyrażenia zgody. Ustawodawca zarówno w prawie budowlanym jak i innych przedmiotowo związanych ustawach nie wprowadził ograniczenia czasowego jak długo należy być właścicielem. Wobec powyższego należy stwierdzić, iż Starosta Krakowski który jest ujawniony jako właściciel w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wyrażenie zgody na wejście na jej teren jest właścicielem na dzień wyrażenia przedmiotowej zgody może wyrazić taką zgodę nawet jeśli jednocześnie toczy się postępowanie o zwrot nieruchomości osobie fizycznej lub ustalenie stanu prawnego nieruchomości.

Warto również rozwinąć już wcześniej wspomniane zagadnienie w zakresie odpowiedzialności odszkodowawczej inwestora w przypadku dokonania uszkodzeń w związku z prowadzonymi pracami. przypadku dokonania uszkodzeń na nieruchomości obowiązany jest do naprawienia. Powstałe szkody naprawa inwestor na co wskazuje z art. 47 ust. 3 prawa budowlanego zgodnie z którym: inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Wobec powyższego należy odwołać się do regulacji określonej w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 415 kodeksu cywilnego kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Powyższy przepis należy interpretować w kontekście prawa budowlanego. Zgodnie z powyższym jeżeli inwestor wyrządzi szkodę aktualnemu właścicielowi nieruchomości obowiązany jest do jej naprawy.

Autorka jest specjalistą do spraw Prawa Cywilnego w Gorący i Partnerzy Kancelaria Radców Prawnych

Paulina Osika
+48 12 200 22 99