Facebook

Umowa przedwstępna zobowiązująca do zbycia nieruchomości a uzyskanie wyłączenia gruntu z produkcji rolnej

Umowa przedwstępna zobowiązująca do zbycia nieruchomości a uzyskanie wyłączenia gruntu z produkcji rolnej
03.04.2017

W obrocie cywilnoprawnym (zwłaszcza przy sprzedaży nieruchomości) zdarza się, iż strony umowy zawierają najpierw umowę przedwstępną i jednocześnie zobowiązująca do sprzedaży nieruchomości wraz z zapisami uprawniającymi nowych „nabywców ” do podjęcia dalszych czynność, związanych z tą nieruchomością. Niejednokrotnie między stronami dochodzi do sprzedaży gruntu rolnego który następnie ma zostać przez nabywcę odrolniony. W tym celu konieczne jest uzyskanie rozstrzygnięcia administracyjnego w postaci wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Wówczas pojawia się zagadnienie czy nowy „nabywca” w oparciu o zapisy umowy przedwstępnej zobowiązującej może uzyskać wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Uprawnionym do żądania wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest właściciel nieruchomości, posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca. Wobec powyższego celem uzyskania wyłączenia gruntu koniecznym jest posiadanie prawa do gruntu przez wnioskodawcę. Mając powyższe na uwadze należy dokonać analizy aktu notarialnego zawierającego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 155 § 1 kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Przedmiotowa regulacja zakłada, iż zawierając umowę zbycia rzeczy oznaczonych co do tożsamości (np. nieruchomości) automatycznie przenosimy jej własność co w doktrynie nosi nazwę umowy o podwójnym skutku zobowiązująco rozporządzającym. Przedmiotowy podwójny skutek zgodnie z art. 155 § 1 zdanie drugie kodeksu cywilnego, może zostać ograniczony przez dodatkowe porozumienie stron. Wówczas umowa taka będzie rodzić wyłącznie skutek zobowiązujący, czyli nie zostanie przeniesione prawo własności na zbywcę. Typem takiej umowy zobowiązującej jest przedwstępna umowa zbycia nieruchomości w której zastrzeżono, iż przejście własności nieruchomości nastąpi w innym terminie, np. po zapłaceniu ceny. Na poparcie przedmiotowego stanowiska warto również powołać pogląd doktryny zgodnie z którym: umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości jednocześnie przenosi własność na nabywcę. Zasada ustawowa może zostać wyłączona przepisem szczególnym, m.in. art. 155 § 2 i art. 157, lub wolą stron. Strony umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości mogą uzależnić skutek rzeczowy od zajścia dodatkowego zdarzenia określonego w umowie (np. od zapłaty ceny przy umowie sprzedaży). (Ciszewski, Jerzy. Art. 155. W: Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, 2014.). Z przedmiotowym stanowiskiem koresponduje również stanowisko zgodnie z którym zawarcie umowy przedwstępnej, nie powoduje nabycia przez podmiot prawa nieruchomości. Umowa przedwstępna jest bowiem wyłącznie zobowiązaniem się stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym wypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jednak dopiero zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości, czyli dodatkowe porozumienie stron obejmujące bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 k.c.) spowoduje nabycie nieruchomości. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 czerwca 2016 r. II FSK 1233/14).

Wobec tak przedstawionych okoliczności wskazać należy, iż w sytuacji gdy w umowie przedwstępnej zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości zastrzeżono, iż przejście własności nastąpi po spełnieniu dodatkowej okoliczności nowy „nabywca: nie może wystąpić z wnioskiem do jednostki samorządu terytorialnego o wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej, gdyż nie jest do tego uprawniony. Taka umowa wywołuje jedynie skutek zobowiązujący, tj. „nabywca” nie stał się właścicielem samoistnym przedmiotowej nieruchomości, wobec czego nie spełnia przesłanek określonych w art. 11 w związku z art. 4 pkt 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przedkładając do wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej umowę przedwstępną zobowiązującą, nie uzyska pozytywnego rozstrzygnięcia organu, gdyż brak jest przesłanki podmiotowej po jego stronie. Wobec powyższego jedynie faktyczny, samoistny właściciel nieruchomości władny jest uzyskać rozstrzygnięcie o wyłączeniu gruntu spod produkcji rolnej.

Autorka jest specjalistą do spraw Prawa Cywilnego w Gorący i Partnerzy Kancelaria Radców Prawnych

Paulina Osika
+48 12 200 22 99