Facebook

Strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę- obszar oddziaływania

Strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę- obszar oddziaływania
07.10.2016

Mówi się, że każdy w życiu marzy żeby posadzić drzewo i postawić dom. Jednakże zanim dojdzie do postawienia domu musimy uzyskać pozwolenia na budowę. Niejednokrotnie okazuje się, iż planowana przez nas inwestycja może stać w sprzeczności z zamierzeniami naszych sąsiadów. Ale czy na pewno nasi sąsiedzi mają prawo kwestionować zamierzoną przez nas inwestycję?

Zgodnie z art. 28 ust 2 ustawy prawo budowlane stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. O ile nie ma wątpliwości co do pojęć inwestora, użytkownika wieczystego czy też zarządcy, to już nieostre jest określenie „podmiotów które mogą się znaleźć w obszarze oddziaływania”. Ustawodawca co prawa wprowadził legalną definicję obszaru odziaływania zgodnie z którą jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu (art. 3 ust 20 prawa budowlanego), jednakże, pomimo powyższego prezentowane pojęcie budzi wiele wątpliwości.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, iż prezentowany przepis stanowi wyjątek w zakresie określenia stron postępowania administracyjnego (takim typem jest postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę), w porównaniu do przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. O ile według k.p.a. stroną jest ten czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek, to przepisy prawa budowlanego zawężają powyższe pojęcie na podmioty objęte obszarem oddziaływania oraz te enumeratywnie wymienione w przepisie. Jednocześnie należy wskazać, iż stanowisko judykatury w zakresie określenia obszaru oddziaływania. Zgodnie z poglądem WSA w Poznaniu: ustalenie kręgu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę łączy się nierozerwalnie z ustaleniem "obszaru oddziaływania inwestycji" w rozumieniu art. 3 pkt 20 p.b. Zasadnie wskazuje się w orzecznictwie, że przy wyznaczeniu tego obszaru należy uwzględnić funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji, uwzględniając treść nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych. Organ powinien więc każdorazowo ustalić przepisy odrębne, które przewidują w konkretnej sytuacji ograniczenia w swobodnym korzystaniu z nieruchomości, wprowadzone ze względu na powstanie w sąsiedztwie określonego obiektu budowlanego (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 stycznia 2016 r. IV SA/Po 677/15).

Jednocześnie warto wspomnieć, iż wyznaczenie obszaru oddziaływania musi mieć indywidualny wydźwięk. Organ administracji publicznej określając strony postępowania w pozwoleniu na budowę w oparciu o powołaną przesłankę mają obowiązek traktować sprawę indywidualnie oraz brać pod uwagę funkcję, formy, konstrukcje projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystycznych oraz sposobu zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji budowlanej. Inaczej rzecz ujmując, trzeba stwierdzić, że pojęcie obszaru oddziaływania obiektu jest rekonstruowane w każdym odrębnym postępowaniu prowadzonym dla indywidualnych inwestycji (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 grudnia 2010 r., II SA/Po 673/10). Mając powyższe na uwadze warto wskazać, iż to na organie administracji publicznej ciąży obowiązek określenia obszaru oddziaływania zamierzonej inwestycji, to on przy pomocy dostępnych mu środków wskazuje wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu - wykorzystaniu danego terenu i na ich podstawie ustalić możliwość oddziaływania określonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego oraz zakres i zasięg tego oddziaływania. Przejawami takiego oddziaływania są np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby bądź też pozbawienie lub ograniczenie możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dopływu światła dziennego ( Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 stycznia 2016 r. II OSK 1344/14).

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż w początkowym procesie inwestycji budowlanej w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę inwestor musi liczyć się z faktem, iż może pojawić się podmiot o którym ten nie wiem a którego nieruchomość leży w obszarze oddziaływania przedmiotowej inwestycji. Ważne jest, iż to nie sam inwestor określa krąg stron uczestniczących w pozwoleniu na budowę. Powyższy obowiązek spoczywa na organie administracji publicznej.

Autorka jest specjalistą do spraw Prawa Cywilnego w Gorący i Partnerzy Kancelaria Radców Prawnych

Paulina Osika
+48 12 200 22 99