Facebook

Najem okazjonalny jako forma ochrony wynajmującego

Najem okazjonalny jako forma ochrony wynajmującego
23.03.2016

Alternatywa dla klasycznego najmu

Niewielu właścicieli nieruchomości zdaje sobie sprawę jakiej ochrony dostarcza mu zawarcie umowy najmu w formie najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny jako nowa forma zawarcia umowy między wynajmującym a najemcą został wprowadzony do porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Główną cechą najmu okazjonalnego jest wzmocnienie ochrony wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Zgodnie z powyższą ustawą i art. 19a ust. 1 najmem okazjonalnym jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Co ważne dla swojej skuteczności umowa taka wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Celem zagwarantowania wynajmującemu większej ochrony muszą być spełnione także inne przesłanki formalne takie jak:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu- na żądanie wynajmującego oświadczenie to powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Opisywane wymagania z pozoru mogą odstraszać właścicieli lokali od zawierania prezentowanej formy umowy, jednakże należy mieć na względzie iż wymogi formalne maja na celu ochronę praw wynajmującego przed nieuczciwym i niewywiązującym się z zobowiązania najemcą oraz późniejsze ułatwienie mu dochodzenia swych praw.

Zalety najmu okazjonalnego

Przechodząc do zalet najmu okazjonalnego w pierwszej kolejności należy wskazać możliwość przeprowadzenia eksmisji z lokalu z pominięciem konieczności występowania z powództwem do sądu. Wynajmujący występuje do sądu jedynie w celu nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu obejmującemu oświadczenie najemcy o poddaniu się dobrowolnej egzekucji. Po uzyskaniu powyższej klauzuli wynajmujący ma możliwość udania się do komornika który w oparciu o taki dokument jest uprawniony do przeprowadzenia egzekucji.

Kolejną zaletą najmu okazjonalnego jest ustawowe wyłączenie stosowania określonych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. W związku z tym wynajmujący nie jest związany przepisami chroniącymi lokatorów chociażby art. 16 zgodnie z którym wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Zatem w zimie możliwe staje się eksmitowanie takiego najemcy bez negatywnych konsekwencji dla właściciela lokalu.

Prezentowana regulacja najmu okazjonalnego niewątpliwie zwiększa uprawnienia wynajmującego otaczając go zwiększoną ochroną w przypadku nieuczciwego najemcy. Pomimo prezentowanych zalet instytucja powyższa nie jest pozbawiona wad, a jedną z nich jest zwiększony formalizm niezbędny do zawarcia skutecznej umowy. Mimo wszystko najem okazjonalny jest ciekawą, alternatywną formą zawarcia umowy najmu, nad którą warto się zastanowić wynajmując lokal.

Autorka jest specjalistą do spraw Prawa Cywilnego w Gorący i Partnerzy Kancelaria Radców Prawnych

Paulina Osika
+48 12 200 22 99